Tapu işlemlerinde satış bedellerinin düşük gösterilmesi ve rayiç bedellerin piyasa gerçeklerinden uzak olması, sadece kamu gelirlerini değil; konut erişilebilirliğini, sigorta sistemlerini ve kentsel dönüşüm süreçlerini de olumsuz etkiliyor.
Tulpar Holding çatısı altındaki CVS Havakent ve CVS Portföy iş birliğiyle, Prof. Dr. Emre Alkin’in hazırladığı ve Prof. Dr. Kerem Alkin’in de katkı sunduğu "Gayrimenkul Değerlemesi Sorunsalı: Vergi Kaybı ve Eksik Sigorta" başlıklı rapor, bu yapısal soruna ışık tutuyor. Rapora göre, kapsamlı bir vergi barışı ile yıllık 25 milyar doları aşan kaybın önüne geçilmesi mümkün. Aynı zamanda dolaylı vergi yükü azaltılarak konut fiyatlarının daha erişilebilir hale gelmesi ve sektörün canlanması sağlanabilir.
Raporda son dört yılda konut piyasasının olağanüstü bir hızla yükseldiği, buna rağmen konut kredisi faizlerindeki artışa rağmen fiyatların dengelenmemesinin, piyasa içinde çözülmesi gereken sorunlara işaret ettiği vurgulanıyor. Tapu değeri ile ekspertiz değeri arasındaki uçurum, vergilendirme ve sigortalama sistemlerinde yaşanan tutarsızlıklar hem devleti hem de vatandaşları maddi kayba uğratıyor.
Şeffaf ve Adil Bir Sistem İçin Çağrı
Raporla ilgili değerlendirmelerde bulunan Tulpar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erkut Çavuş, çalışmanın sektörde yapısal sorunlara dikkat çekmeyi ve kamuoyunda farkındalık yaratmayı amaçladığını belirtti. Çavuş, “Bu analiz, rayiç bedel ile gerçek satış değeri arasındaki farkın neden olduğu vergi adaletsizliğini gözler önüne seriyor. Amacımız, bu durumun kamu maliyesine ve toplumsal gelir dağılımına etkilerini ortaya koyarak, daha şeffaf, adil ve sürdürülebilir bir değerleme ve vergilendirme sistemine geçişi teşvik etmek,” dedi.
SİSTEM BİR AN ÖNCE DÜZELTİLMELİ
Yapılan konut satışları ve devletin vergi kaybı hakkında değerlendirmelerde bulunan Erkut Çavuş, "Türkiye'de yılda ortalama 1,5 milyon konut satılıyor. Satılan konutların ortalama rayiç bedeli de 500 bin TL. Sadece rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasında oluşan vergi kaybı bile 6 milyar doları buluyor. Türkiye'de 38 milyon konut bulunuyor. Burada da rayiç bedeller düşük olduğu için vergi kaybı 8 milyar dolar olarak hesaplanıyor. İmarlı arazilerde de benzer bir durum var. İmarlı arazilerdeki vergi kaybı da yıllık 5 milyar dolar seviyelerinde. Daha saymadığımız, imarsız araziler ve antrepolar gibi bölümler var. Rayiç bedelden doğan bu durum vergi adaletinde dengesizlik yaratıyor. İnsanların konuta erişimi zorlaşırken, konut yenilenmesi durumu da zorlaşıyor. Ayrıca rayiç bedelden yapılan sigortalar sonucunda yaşanan deprem gibi felaketlerin ardından sigortadan alınan ödemeler düşük kalıyor. İşte bu yüzden bir an önce bu sistemde düzeltme yapılması gerekiyor." ifadelerini kullandı.
ADALETSİZLİĞİ DERİNLEŞTİRİYOR
Çalışmaya göre rayiç bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki büyük farkın, kamu gelirlerinde ciddi kayıplara neden olduğunu dile getiren Erkut Çavuş, "Aynı zamanda kentsel dönüşüm projelerinin yavaşlamasına ve sigortalanabilirlik sisteminin zayıflamasına yol açıyor. Gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen tapu harçlarının vergi gelirlerindeki payının düşmesi de bu sistemin sürdürülemezliğini gözler önüne seriyor. Rapor, rayiç bedel uygulamasının yerine, gerçek ekspertiz değerlerine dayalı vergilendirme sistemine geçilmesi gerektiğini savunuyor. Bu sayede kamu gelirlerinde artış sağlanacak, kayıt dışılık azalacak ve daha adil bir vergi sistemi mümkün olacak.
KAMU CİDDİ BİR GELİR KAYBINA UĞRUYOR
Rapora göre gayrimenkul ile alakalı tüm vergi ve kesintileri toplayıp vergi gelirleri ve bütçe gelirleri içindeki payına bakıldığında bir yandan gayrimenkulün değeri astronomik bir şekilde artarken diğer taraftan gayrimenkulden toplanan vergilerin kamu gelirleri içerisinde hızla düştüğünü kaydeden Prof. Dr. Emre Alkin, "Rapor hem vergi kaybının önlenmesi hem de eksik sigorta gibi sıkıntılı durumların yaşanmaması için farklı bir yaklaşımın ortaya konması gerektiğini göstermektedir. Sigorta sektöründen oluşan veri de benzer şekilde gayrimenkuldeki hızlı hareketin bir sağlaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Rapor net olarak satış bedeli ve tapu bedeli arasındaki farkın ortalama olarak birbirinden çok farkı düzeyde olduğunu göstermektedir. Buradan hareketle kamunun ciddi bir gelir kaybına uğradığı rahatlıkla söylenebilir. Verimetrik hesaplaması açıklanan satış bedelleri üzerinden yapıldığı için birçok durumda tapu bedeli ile satış bedeli arasında grafikte gösterilenden çok daha büyük adeta astronomik farklara rastlanıldığı bilinmektedir. Aynı yaklaşımla, raporda da gösterildiği gibi tapu bedeli ve rayiç bedel arasındaki farkın, doğrudan doğruya ortalama kamu geliri kaybını gösterdiği söylenebilir. Oransal olarak yaklaşıldığında, tapudaki değer ile gerçek değerin arasındaki farkın kapanmasıyla beraber, gayrimenkulden alınan vergi ve kesintilerin toplam vergi ve kesintilere oranı iki katına çıkabilir. Rapordan hareketle kamunun gayrimenkul sektöründe yaşadığı kaybın 25 milyar dolar civarında olduğu söylenebilir." ifadelerini kullandı.
BAKAN KURUM DİKKAT ÇEKMİŞTİ
Konuya ilişkin geçtiğimiz dönemlerde kamuoyuna yaptığı açıklamalarda gerçek değer üzerinden tapu harcı alınması gerektiğini vurgulayan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, sistemin adalet temelinde yeniden ele alınması gerektiğini belirterek, şu ifadeleri kullanmıştı: "Burada hakkaniyet, adalet olması adına gerçekten satış fiyatı, gerçek değeri neyse, bu değere ilişkin tapu harcının da o değer üzerinden alınmasına ilişkin bir düzenlemedir. Bu sayede ortadaki adaletsizliği, haksızlığı gidermiş olacağız."
